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银行推房产二次抵押引发担忧
http://house.hinews.cn  2016-09-26 来源:广州日报 作者:林晓丽 海南地产界QQ群:97028448

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  当下,多地房价正经历着一轮上涨,很多想投资房地产的人都四处找钱买房,部分人甚至还打起了银行“房抵贷”业务的主意,想借此筹集首付的资金。在此背景下,有银行近日推出的未还清贷款房产也能二次抵押的贷款产品备受关注。不过,专家认为,如果房地产价格波动时,将影响质押品安全,而一旦大部分银行跟风,将引发信贷规模和风险的上升。

  “招商银行个人房产抵押贷款,贷款年限长,利率低,申请方便,最重要可以二押,即使目前房子还在按揭,也可以贷出升值的部分。”这则贷款广告近日在社交平台上流传甚广。

  房产“二押”贷款不能用于买楼炒股

  记者了解到,目前招商银行确实推出了有房就贷产品,其中上海等地,由于政策的允许,推出了房产二次抵押,房子有按揭也可贷,可以贷出升值的部分。而其它包括广州等城市,在按揭结清之前也可根据其信用状况给予小额信用贷款,并非二次抵押再贷款。

  招行相关人士表示,该贷款严禁用于购房、炒股、投资等国家禁止的用途。因此,用途合规清晰,也不存在提高购房者杠杆比例的问题。

  有银行人士告诉记者,银行推住房“二押”,与近期楼市火爆也不无关系。该人士告诉记者,很多银行的做法是,不论房产以何种方式抵押,这种抵押贷款只能用于个人消费或经营,绝不能用于炒房、炒股。银监会还规定,发放的消费贷款如果金额超过30万元,不能直接打到贷款人的账户,而是采取受托支付形式,打到用途有关的账户。比如,申请装修的贷款,直接打到装修公司的账户;申请旅游的直接进入旅行社账户,以此防止贷款用途有变。

  另有银行人士告诉记者,虽然监管一直要求银行要严格监管贷款用途,但是部分银行监管不力,对贷款客户弄虚作假、改变贷款用途等是睁一只眼闭一只眼,有银行甚至还帮助客户虚构装修等买卖合同,让银行把钱打到自己找到的关系户,再转出来去买房炒股。“实际上,消费贷、经营贷等流向房产、股市的现象,一直都是难以杜绝的。”该人士说。

  “房抵贷”难防违规操作

  另有房产中介人士也告诉记者,当下房价狂飙,楼市疯涨,很多人都想方设法找钱炒房,包括打起了各家银行的“房抵贷”业务的主意,希望用消费贷款来筹集自己的首付资金。该人士还告诉记者,贷款不能直接打到贷款人的个人账户,需要先打到一个第三方账户过渡一下,一般都包装成买红木家具、珠宝、装修等,钱先打到这些地方,再转回来。

  那么,没有还完贷款的房子究竟还能贷出多少钱呢?举例来说,5年前,客户贷款200万元买一处价值400万元的房产,现在这处房产已升到1000万元,而客户还有150万元贷款余额没还完,又急需用钱消费。这时,用这一房产可再次向银行申请抵押贷款,理论上可以新贷出的额度应该是房产现在估值的八成左右减去没结清的贷款。一般估值相当于市价的七成,所以这一案例中,新增加的额度大约是560万元减去150万元,差不多是410万元。当然,最终银行审批的额度还与申请人的收入有关,一般要求月收入要大于月还款额的2倍。

  分析

  如跟风房产“二押”

  信贷风险需警惕

  对于银行对房产的二次质押放贷,部分专家并不认同。中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军向本报记者表示,通过资产的增值部分再来进行抵押或者是质押,获得第二轮质押的信贷,客户的贷款会增加,还款压力同样加大。但对于银行来说,风险就是房产的价格,如果未来的市场价值出现比较大的波动时,就会影响到质押品的安全性。如果波动变化带来资产价值低于质押率的时候,银行不仅要面临如何处置的难题,还会引发质押品所有权的纠纷。

  更严重的是,赵锡军认为,当大部分银行都跟风做房产二次质押产品时,那么,整个社会的信贷规模和风险都会上升,这将会类似美国次贷危机之前在房地产市场上的一些做法,值得我们加以警惕。而如果二次质押的资金绕过监管改变贷款用途,流向房产时,将进一步刺激房价上涨,资产泡沫也将加大。

  而对于借款人来说,有银行人士提醒道,因当前楼市“买了就赚”,在这种刺激下,购房者自加杠杆的投机行为被迅速放大。一旦未来房价下降,在杠杆放大的情况下,购房者的房产市值会大幅缩水。对本身资金不充沛、借助“房抵贷”才有购房条件的人来说,届时为达到银行抵押率标准,要么追加抵押,要么减少贷款,要么被强行平仓,这样的事情不是没有发生过。

  名词解释

  “房抵贷”和“二次抵押”

  “房抵贷”是指借款人以自己或关系人的房产作抵押,向银行申请一次性或循环使用的消费或者是经营用途的人民币贷款。不过,有些银行只接受结清按揭贷款的房产。而部分银行可以接受未结清贷款的房产,这就是所谓的“二押”,此前银行为了控制风险,普遍只接受在“本行”首次抵押的房产进行“二次抵押”新增贷款。

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