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房地产税为什么这么难?须立法和不动产登记全部顺利完成
http://house.hinews.cn  2017-03-13 来源:经济观察报  海南地产界QQ群:97028448

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  今年房地产税草案不会提请人大常委会审议,这算是全国“两会”上传达出来的最重要的信息之一了。

  自从2014年全国“两会”释放出房地产税由“试点推进”改为“立法先行”后,任何一点关于房地产税的捕风捉影的信息,都会搅动全国人民的神经。有房的人如临大敌,担心持有成本要增加,担心房价要跌;没房的人则翘首以盼,似乎买房有望。

  实际上,渲染这些新闻的人何尝不知,开征房地产税,哪有这么容易。即便开征,它的意义也绝不限于影响房价。

  先说说房地产税为什么这么难。

  房地产税工作千头万绪,有两个最基本的条件:一是立法,二是不动产登记。前者负责合法性,后者负责可操作性。

  从立法角度看,房地产税的课税对象、范围、税基、税率等细节的顶层设计要做到公平合理。

  中国实行土地公有制,有集体和国有之分。而住宅产权多样,按产权类型分,有央产、军产、单位产权和私有产权等多种;按获取方式有房改房、商品房、经适房、限价房、自住型商品房等多种。在如此复杂的土地和房产类型下,计税标准是按房屋数量还是按房屋价值需要慎重考量。

  如果上述关键问题无法厘清,那么,房地产税也就很难达到调节财富分配的作用,反而会造成不公。

  说到这里,就不得不提房地产税开征的另一个关键条件,不动产登记了。

  不动产登记的工作,同房地产税立法一样,从2014年便陆续展开了,这项工作会把地、楼、房、户的信息统一起来,盘点清楚中国的资产存量,为开征房地产税提供基础依据,具体表现是房产证会换成不动产证。

  春节后,沸沸扬扬的“燕郊住宅无法落宗”风波便是在不动产登记过程中出现的房、地信息不匹配,导致无法换证的问题,燕郊并非个例,在河南、河北、山东、湖南的不动产登记过程中均发生过,目前仍待相关的国土政策出台。

  好在这项工作有时间表,国土部不动产登记局说,从2014年开始,力争4年左右时间建立有效运行的不动产登记信息管理基础平台。

  只有房地产税立法和不动产登记全部顺利完成,房地产税才有可能真正全面落地。

  不过,即便房地产税真正落地了,它调节房价的作用也不应被抱以不切实际的期待。

  多年来,房地产税都被理解成调控房价的杀手锏,实际上,从重庆(楼盘)和上海(楼盘)自2011年试点开始至今的房价走势看,房地产税稳定房价的作用并不显著。重庆平稳的房价得益于良好的土地制度建设,上海房价的涨幅,不说大家也知道。

  同时,从日本、美国等房地产税征收国的经验看,房地产税既没有抑制房价暴涨,也没能阻止这些国家房地产泡沫的破灭。

  对于房地产税的现实作用,中国社科院经济所研究员汪利娜认为,房地产税是以社会财富存量——不动产为课税对象,具有税基不易隐藏、税负不易转移的特点,主要的功能是弥补所得税只对收入流量无法对财富存量征税的缺陷,以实现税收缩小贫富差距的目的。

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