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张五常:目前的中国楼市没有泡沫 是财富的积累
http://house.hinews.cn  2013-01-05 来源:中国经营网  海南地产界QQ群:97028448

  朋友传来香港某报的标题云:《张五常谬论:你穷冇楼住》。懒得读内容,因为该作者显然也懒得读老人家说的内容——礼尚往来也(一笑)。问题是,朋友说还有其他香港的报道也说我说过类似的话。怎么可能呢?那不是谬论,而是冇脑,难道老人家的脑子是进入痴呆的状态了?问了几位在场听到或在网上读到我在北京讲话的内容的,他们一致地说我没有那样说。

  我究竟说了些什么呢?我说投诉楼价贵、买不起的人主要不是因为他们没有栖身之所,而是因为在楼价低时他们没有购买,今天赚不到钱。我于是建议:与其提供廉租房或经济适用房给因为收入偏低而买不起市价楼房的穷苦人家,倒不如由政府补贴他们一点地价的钱,让他们在市场选购。言下之意,是补贴部分地价可让他们选择自己喜欢的地点,可以避免把穷人集中在一起,也可以增加他们在楼市中赚点钱的机会。

  我说过,楼房是财富累积中的一个重要仓库,有了值钱的房子儿女们求学与老来退休或多或少有一点保障。原则上,社会财富愈高对经济愈有利——楼价愈高也如是——是反映着国家的经济增长有看头。问题有二。其一是日本四分之一个世纪前出现的楼市泡沫,效果是灾难,因为到今天该国的经济也不能翻身。四年多前美国出现的楼市泡沫也属灾难,没有日本那么严重,今天看是有少许的翻身迹象了。何谓「泡沫」经济学者一般胡说,我自己也不能肯定定义为何。从楼价市值与租金收入的比率看,今天内地的租金虽然偏低,但没有脱节——我见过不少较为严重的情况,但没有出现灾难性的效果。

  如果我们以楼市或股市的暴跌作为泡沫看,香港出现过多次。一九七五年恒生指数由一千七百点暴跌至一百二十点;一九六八年香港的楼价跌到近于零;一九八四年香港高级楼价约今天的三十分之一。然而,从暴跌的角度说泡沫是不对的,因为香港没有出现过难以翻身的情况。内地呢?上世纪九十年代楼价暴跌了四分之三,但经济增长保八,是没有水份的真实数字。

  我为「泡沫」这个问题想了很久,皆以实例为凭。泡沫当然是指暴跌,往往——但不一定——连带着事前的急升。著名的例子有昔日荷兰的郁金香,有牛顿输身家的南海股市泡沫,而中国也出现过君子兰。这些对经济的不良影响不大。香港昔日的楼市暴跌对经济是有不良影响的——不少人因而破了产——但只要前景看到转机,翻身是近于立刻的事。我于是想到单以市价暴跌作为泡沫看没有什么意思,因为市场发神经不罕有,就是弗里德曼这个永远高举市场的人也同意市场久不久会出现像牛群直觉带动的急升暴跌的现象。

  我因而想到如果一定要给「泡沫」一个定义,那是在市价暴跌之后要出现难以翻身的情况。得到的结论,是这种泡沫的出现,一定要有信贷大幅膨胀(creditexpansion)走在前头。这样看,中国目前的楼市是没有泡沫的。

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