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第一太平戴维斯海口和三亚商用物业市场2019年回顾与2020年展望

  • 来源:第一太平戴维斯
  • 时间:2020-01-10

  海口

  优质写字楼 — 甲乙市场迭代更新,政策赋能供需升级

  海口写字楼市场近年发展迅速,目前正处于向甲级写字楼升级迭代的阶段。

  2019年,全市共有三个优质写字楼项目交付竣工,为写字楼市场带来9万平方米的新增供应,总存量因此同比扩大15%,至93.5万平方米。截至2019年底,甲级写字楼共计69万平方米,占比优质写字楼总存量的74%;准甲级写字楼共计24.4万平方米,占比总存量的26%。

  因优质甲级写字楼项目的落成,企业对优质办公需求得以释放。自2016年以来,企业向优质写字楼搬迁的需求在租赁市场中占主导地位。2019年,全市写字楼净吸纳量共计7万平方米,同比增长5%;同期空置率同比下降3.3个百分点至48.3%。

  年内,海口优质写字楼租赁需求主要源自专业服务、金融业和能源企业。另外,市场也跃现部分来自于零售贸易、旅游业等领域的央企国企于海口设立办公室,并且对写字楼面积的租赁需求较大。

  新落成优质写字楼品质较高,因而其租金定位结构性拉升了全市平均租金。截至2019年底,海口优质写字楼租金同比上涨7%,至人民币每平方米每月122元。

  展望

  海南省政府有望在2020年上半年出台更多政策,赋能本地经济发展,为海口写字楼市场的迭代更新带来积极影响。

  2020年,海口写字楼市场预计将迎来4万平方米的新增供应,落成量相当于目前总存量的47%。优质项目的竣工落成将提升海口写字楼市场的整体品质,并形成由总部企业引领的多区域化和高品质化的新发展格局。

  虽有政策利好,大量的新增供应预计将推升全市空置率。有鉴于此,市场租赁竞争料将加剧,现有项目业主或采取降租等优惠手段以加速项目去化,致使全市平均租金出现小幅下降。

  本地写字楼投资市场预计仍将以散售为主。同时,在自贸政策的积极前景支撑下,海口或见更多来自央企、国企及头部金融企业等的投资需求。

  零售 — 海口零售市场正处于从传统百货主导向购物中心主导的过渡阶段

  目前,海口市零售市场正处于从传统百货主导向购物中心主导的过渡阶段。自2018年起,新入市项目形态均为购物中心,无新增百货项目。

  随着年内华润旗下的海口N次方公园的开业、南亚广场调整后的重新开业,海口零售市场总存量(含百货和购物中心)同比增长8%,至165.5万平方米。截至2019年底,百货和购物中心的存量占比分别为24.5%和75.5%。尽管购物中心在当前存量市场的占比较高,传统百货仍为本地居民青睐之消费场所。

  截至2019年底,全市平均空置率同比微降9个百分点,至12.6%。

  租赁需求按零售业态表现各异。但源自餐饮、时尚以及亲子业态的租赁需求强劲。此外,来自体育及户外、家居及生活方式和个人护理等业态的需求保持平稳。

  购物中心多以联营和租赁并用的模式经营。2019年,全市零售物业首层租金同比上涨0%,至人民币每平方米每月364.7元。

  展望

  2020年,预计海口零售市场将迎来约2万平方米的新增供应。新项目的开业将为更多优质品牌进驻海口提供选择机会与载体。

  尽管餐饮、时尚及亲子等业态将继续保持活跃,来自于个人护理、休闲及娱乐等体验式业态的租赁需求亦将保持稳定。但整体市场受新增供应的影响,空置率料将小幅上升。

  新入市项目仍需经历必要的培育期,其过程将影响租金收益水平。2020年全市平均租金料将出现结构性下调。

  土地市场 — 自贸港建设叠加新区规划明朗,商服用地市场热度渐升

  自贸港建设利好以及经济结构调整推动总部企业的引进,并加快位于核心规划区域的商服用地的出让节奏。2019年,全市共计68宗土地出让成交,合计总用地面积345万平方米。

  随着江东新区和西海岸新区规划逐渐明朗、配套逐渐完善,区域内商服用地市场交易活跃。其中,江东新区和西海岸新区商服用地交易活跃,且成交楼面地价也在上升,区位价值不断升格。

  三亚

  优质写字楼 — 规划利好将推动市场发展,甲级写字楼供应将相继落成

  2019年前三季度,三亚地区生产总值同比增长6%,至480.7亿元人民币。其中,第三产业增加值同比增长6.6%,至326.2亿元,占全市生产总值67.9%。

  与海口市场相似,三亚写字楼市场亦已步入向甲级写字楼市场升级迭代的发展周期,源自金融机构和央企国企的需求逐步增加。

  展望

  在《中国(海南)自由贸易试验区三亚总部经济及中央商务启动区控制性详细规划》的推动下,加之在建项目的逐步落成,未来市场将陆续出现新增甲级写字楼供应,届时将为企业办公选址提供更多选择。此外,金融机构、央企国企的租赁需求料将伴随其在三亚投资步伐的加速而增加。同时,预计旅游业、现代服务业及高新技术产业的发展将为写字楼市场带来更多新增需求。

  鉴于2020年内新增供应相对有限,预计二季度颁布的政策利好料将提振未来市场租金。同时,随着总部企业加速迁入与优质项目相继落成入市,市场趋于成熟,资产表现远期前景积极。

  投资市场预计仍以个人和中小型企业买家以投入固定资产的形式沉淀资金,期待未来资产升值为目的所主导。

  零售 — 市场多物业形态并存,零售物业质量亟待升级

  得益于政策支持、旅游业转型升级,消费市场表现稳中有增。2019年前三季度,三亚社会消费品零售总额同比增长9%,至185.6亿元人民币。

  2018年,全市接待过夜游客数为2009年的1倍,全市过夜旅游总收入占全省比例过半且持续扩大,为零售市场带来更大规模的消费人群与消费力,推动市场发展。

  2018年,三亚凤凰国际机场旅客吞吐量同比增长35%,至2,004万人。位于红塘湾的三亚新机场预计或于五年后建成,届时有望提升旅客吞吐量,并带动城市临空经济发展。

  全市现有四个成熟购物中心,总存量共计约5万平方米,其中三个项目均位于吉阳区。

  三亚零售市场仍处发展初期,多物业形态并存。截至2019年底,全市现有存量包括购物中心及百货,存量占比分别为6%和22.0%。消费者对优质购物中心的未来发展有所期待,市场格局正加速变迁。

  展望

  2020年,预计将有两个购物中心项目开业,总建筑面积共计约8万平方米。购物中心在零售市场中的占比将因此进一步扩大,而百货类将逐步减少。

  鉴于旅游经济的铺垫和消费级次的提升,预计来自于餐饮、服务、体育及户外、家居及生活方式等业态的租赁需求将保持增长。

  考虑到区域规划和市场发展周期表现,预计全市空置率将小幅波动,未来空置率将出现区域分化。

  受上述原因影响,未来部分新增项目将有待培育,因此预计2020年全市零售物业平均租金将出现结构性小幅下调。

  土地市场 — 土地成交价量并升,知名企业落子布局

  在三亚政策及规划的指引下,企业对市场的信心得到提振,由中国航天、太平金服、中交海洋等知名企业于规划区域布局三亚、积极购地可见一斑。

  2019年,全市共成交45宗土地,合计成交面积131万平方米。其中,商服用地的成交用地面积占比高达64%,本地写字楼市场将形成由总部经济引领的新发展格局。

责任编辑:杨

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